{"id":4326,"date":"2024-02-29T14:29:14","date_gmt":"2024-02-29T13:29:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/convention-occupation-precaire\/"},"modified":"2024-04-23T10:07:19","modified_gmt":"2024-04-23T08:07:19","slug":"convention-occupation-precaire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/convention-occupation-precaire\/","title":{"rendered":"Convention d\u2019occupation pr\u00e9caire : pas d\u2019obligation de d\u00e9livrance"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"wp-block-group\"><div class=\"wp-block-group__inner-container is-layout-constrained wp-block-group-is-layout-constrained\">\n<p>Plus particuli\u00e8rement, \u00e0 la suite d\u2019un <strong>d\u00e9g\u00e2t des eaux<\/strong>, un occupant pr\u00e9caire a assign\u00e9 le propri\u00e9taire du local mis \u00e0 sa disposition, ainsi que son <strong>assureur, en indemnisation de son pr\u00e9judice<\/strong>. La cour d\u2019appel a fait droit \u00e0 sa demande, en condamnant les d\u00e9fendeurs au paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats au visa de l\u2019article 1147 du Code civil, dans sa r\u00e9daction ant\u00e9rieure \u00e0 celle issue de l\u2019ordonnance n\u00b02016-1331 du 10 f\u00e9vrier 2016. <\/p>\n\n\n\n<p>Pour la Cour d\u2019appel en effet, l\u2019existence d\u2019infiltrations dans le local caract\u00e9risait un manquement du propri\u00e9taire \u00e0 son obligation de d\u00e9livrance, pr\u00e9vue par l\u2019article 1719 du Code civil. Or, et en vertu de l\u2019article 1147 du Code civil, dans sa version applicable \u00e0 la cause, le d\u00e9biteur d\u2019une obligation doit \u00eatre condamn\u00e9 au paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats en cas d\u2019inex\u00e9cution ou de retard dans l\u2019ex\u00e9cution, sauf cause \u00e9trang\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce raisonnement est censur\u00e9 par la Haute juridiction qui, reprenant une d\u00e9cision ant\u00e9rieure (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/juri\/id\/JURITEXT000029789668?init=true&page=1&query=13-20.089&searchField=ALL&tab_selection=all\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Cass. 3\u00e8me civ., 19 nov. 2014, n\u00b013-20.089<\/a>), rappelle que <strong>la convention d\u2019occupation pr\u00e9caire n\u2019est pas un bail<\/strong>. Partant, les dispositions l\u00e9gales relatives aux baux ne lui sont pas applicables ; il revenait alors \u00e0 l\u2019occupant qui souhaitait obtenir r\u00e9paration d\u2019\u00e9tablir un manquement contractuel de son cocontractant, la convention d\u2019occupation pr\u00e9caire n\u2019\u00e9tant r\u00e9gie que par les pr\u00e9visions contractuelles des parties.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour m\u00e9moire, d\u2019origine pr\u00e9torienne, la <strong>convention d\u2019occupation pr\u00e9caire<\/strong> est d\u00e9finie, depuis la loi n\u00b02014-626 du 18 juin 2014 (dite \u00ab loi Pinel \u00bb), par l\u2019article L. 145-5-1 du Code de commerce comme une convention aux termes de laquelle un occupant est autoris\u00e9 \u00e0 occuper les lieux jusqu\u2019\u00e0 ce qu\u2019un \u00e9v\u00e8nement, ind\u00e9pendant de la seule volont\u00e9 des parties, se r\u00e9alise, reprenant ainsi sensiblement celle pr\u00e9c\u00e9demment retenue par la Cour de cassation (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/juri\/id\/JURITEXT000007046703?init=true&page=1&query=02-15.887&searchField=ALL&tab_selection=all\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Cass. 3\u00e8me civ., 19 nov. 2003, n\u00b002-15.887<\/a>).<\/p>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit ainsi souvent pour les parties de ne pas se lier par un bail dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 l\u2019occupation, motiv\u00e9e par des circonstances exceptionnelles, est susceptible de prendre fin \u00e0 tout moment, \u00e0 l\u2019initiative du propri\u00e9taire. Ces conventions sont exclues du champ d\u2019application du statut des baux commerciaux en raison de leur dur\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Sachant que la Cour de cassation veille particuli\u00e8rement au contr\u00f4le par les juges du fond de l\u2019existence d\u2019une cause l\u00e9gitime et r\u00e9elle de pr\u00e9carit\u00e9 au jour de la conclusion de la convention (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/juri\/id\/JURITEXT000030500172?init=true&page=1&query=14-10.128&searchField=ALL&tab_selection=all\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Cass. 3\u00e8me civ., 14 avr. 2015, n\u00b014-10.128<\/a>).<\/p>\n\n\n\n<p>S\u2019il \u00e9tait ainsi admis que la convention d\u2019occupation pr\u00e9caire ne relevait pas du statut des baux commerciaux, la Haute juridiction a pouss\u00e9 le raisonnement plus loin, en excluant plus radicalement la qualification de bail.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette solution peut s\u2019expliquer par l\u2019absence de stabilit\u00e9 dans le temps de l\u2019occupation conf\u00e9r\u00e9e par la convention, contrairement au bail, dont l\u2019inscription de la jouissance dans le temps constituerait l\u2019un des \u00e9l\u00e9ments constitutifs.<\/p>\n\n\n\n<p>Par suite, un occupant \u00e0 titre pr\u00e9caire ne peut se pr\u00e9valoir du droit commun du louage, qui ne trouve pas \u00e0 s\u2019appliquer \u00e0 la convention, m\u00eame \u00e0 titre suppl\u00e9tif des volont\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>Or, l\u2019article 1719 du Code civil figure au sein du Chapitre II du Titre VIII du Code civil, relatif au louage des choses, et impose au bailleur de respecter diverses obligations, parmi lesquelles celle de d\u00e9livrer au preneur la chose lou\u00e9e et de l\u2019entretenir en cours d\u2019ex\u00e9cution du bail. La convention d\u2019occupation pr\u00e9caire n\u2019\u00e9tant pas un bail, ces obligations de d\u00e9livrance et d\u2019entretien ne doit nullement \u00eatre respect\u00e9e par le propri\u00e9taire, \u00e0 d\u00e9faut de stipulation contraire.<\/p>\n\n\n\n<p>En effet, d\u00e8s lors que le droit commun du louage est exclu, la convention d\u2019occupation pr\u00e9caire est uniquement r\u00e9gie par ses clauses et conditions. Il revient ainsi aux parties de pr\u00e9voir express\u00e9ment les obligations incombant \u00e0 chacune d\u2019entre elles, voire de se r\u00e9f\u00e9rer explicitement au droit commun du louage pour en garantir l\u2019application. <\/p>\n\n\n\n<p>Cette solution a pu \u00eatre critiqu\u00e9e, dans la mesure o\u00f9 toute location suppose une jouissance de la chose lou\u00e9e, qui se traduit par une obligation de d\u00e9livrance et une obligation d\u2019entretien de cette chose (\u00ab Nature sui generis de la convention d\u2019occupation pr\u00e9caire \u00bb, L. Molina, L\u2019Essentiel Droit des contrats n\u00b02, p. 6, 7 f\u00e9vr. 2024).<\/p>\n\n\n\n<p>Certains auteurs se sont interrog\u00e9s sur le recours, pour l\u2019occupant \u00e0 titre pr\u00e9caire, au droit commun des obligations, et notamment aux articles 1106, 1163 et 1166 du Code civil, d\u00e9finissant le contrat synallagmatique, et se rapportant \u00e0 la notion de prestation en tant qu\u2019objet de l\u2019obligation.<\/p>\n\n\n\n<p>S\u2019il eut pu \u00eatre envisageable de se fonder sur ces dispositions pour sanctionner un propri\u00e9taire qui n\u2019aurait pas fourni, d\u00e8s l\u2019origine, le local objet de la convention, il semble toutefois plus d\u00e9licat de les invoquer pour justifier une obligation d\u2019entretien du local pendant toute la dur\u00e9e de l\u2019occupation, compte tenu de la pr\u00e9carit\u00e9 de celle-ci (\u00ab R\u00e9gime de la convention d\u2019occupation pr\u00e9caire \u00bb, J.-D. Barbier et S. Valade, D. actualit\u00e9, 26 janv. 2024).<\/p>\n\n\n\n<p>Pour d\u2019autres d\u2019auteurs, l\u2019article 1188 du Code civil, alin\u00e9a 2, permettrait d\u2019interpr\u00e9ter la convention d\u2019occupation pr\u00e9caire dans le sens qu\u2019une personne raisonnable lui donnerait, afin d\u2019y inclure une obligation de d\u00e9livrance (L. Molina, infra).<\/p>\n\n\n\n<p>En l\u2019\u00e9tat, et afin de pr\u00e9munir les parties de toute \u00e9ventuelle difficult\u00e9, <strong>il leur est vivement conseill\u00e9, au stade de la conclusion de la convention, de prendre soin \u00e0 la r\u00e9daction de leurs obligations respectives<\/strong>.<\/p>\n<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Par un arr\u00eat rendu le 11 janvier 2024 (Cass. 3\u00e8me civ., 11 janvier 2024, n\u00b022-16.974), la troisi\u00e8me chambre civile de la Cour de cassation confirme que la convention d\u2019occupation pr\u00e9caire n\u2019est pas un bail, et en d\u00e9duit que l\u2019occupant \u00e0 titre pr\u00e9caire ne peut se pr\u00e9valoir des dispositions de l\u2019article 1719 du Code civil, mais doit \u00e9tablir un manquement de son cocontractant \u00e0 ses obligations contractuelles.<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":4327,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"wds_primary_category":0,"footnotes":""},"categories":[15],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4326"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/7"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4326"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4326\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4327"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4326"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4326"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4326"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}